Мой любимый дом

Юридическая консультация: квартира в новостройке

Покупка жилья в новостройке на любой стадии строительства — это всегда неопределенность. Будет ли квартира именно такой, какая заявлена в рекламе? Сдадут ли дом в срок? Эти сомнения терзают дольщиков, насмотревшихся телепередач с разными страшными историями. О том, какие риски реально присутствуют и как их минимизировать, рассказывает наш эксперт Олег Сухов, адвокат Первого Столичного Юридического Центра.

Десятки тысяч обманутых дольщиков бастуют сегодня по всей России, большинство из них те, чьи квартиры так и не были построены. Причин может быть множество. Это и неграмотная работа строительной компании, и воровство внутри организации, разногласия между застройщиком и местной администрацией, экономический кризис или иной форс-мажор… Да и на построенное жилье люди годами не могут получить долгожданные свидетельства о собственности. При этом они тратят немалые средства на обращения в суд (госпошлина до 46 800 руб., услуги адвоката в Москве от 45 000 руб., в Подмосковье от 20 000 руб.). Если в ходе разбирательства выявляется отсутствие необходимых у застройщика документов или наличие иных претендентов на квартиру, либо суд приходит к выводу о том, что договор с дольщиком не соответствует закону, то в признании права собственности отказывают.

Финансовая состоятельность

Защитить себя от неприятности можно только, проявляя серьезное отношение к сделке. Намерены приобрести квартиру в еще не построенном доме? Готовьтесь провести собственное предварительное расследование. Узнайте все о тех, кто осуществляет строительство и реализует жилье. Понятно, что чем дольше на рынке недвижимости действует организация, чем больше объектов на ее счету, тем больше шансов у покупателя стать владельцем недвижимости. Но даже если имя компании, с которой вы готовитесь вступить в товарно-денежные отношения, широко известно, не торопитесь. Надо поинтересоваться долгами строителей и риэлторов, претензиями к ним в судах и исполнительном производстве со стороны кредиторов. Получить подобную информацию можно непосредственно в судах и в органах исполнительного производства, путем личного обращения и через Интернет. Это даст основания для оценки риска банкротства на этапе строительства очередного дома.

Не банкрот, так «фокусник»

Самый, пожалуй, банальный риск — «напороться» на мошенников, выдающих себя за застройщиков и инвесторов. В действительности они вообще не имеют никакого отношения к продаваемым квартирам. Цель псевдопродавцов: «обман, направленный на завладение денежными средствами покупателей с последующим исчезновением», как сформулировали бы в суде. И знаете, такие фокусы удаются. Напичканный техникой офис и красивая секретарша, подающая вам ароматный кофе, не показатель надежности компании. Корпоративный транспорт от метро до объекта — тоже не гарантия. Вас принимают в обустроенном вагончике непосредственно на стройплощадке?

Не верьте! Чтобы обезопасить себя при заключении договора с застройщиком, следует тщательно проверить всю правоустанавливающую документацию.

Что бывает

Женщина с сыном купила квартиру по предварительному договору у крупного застройщика в 2006 году. Вселилась в этом же году в только что построенное жилье, но свидетельство не получила. Оплату за коммунальные и эксплуатационные услуги мать с сыном вносили своевременно, в полном объеме. В 2010 году, по прошествии 4 лет с момента вселения и после многолетней переписки с застройщиком, семья решила обратиться в суд с требованиями о признании оплаченной квартиры в свою пользу.

В рамках судебного процесса выяснилось, что данная квартира принадлежит совсем другой компании, на которую и оформлена. Оказалось, что застройщик не передал полученные от женщины денежные средства заказчику строительства, которому на момент сделки принадлежала данная квартира. В связи с этим заказчик договор с застройщиком расторг, а квартиру продал другой организации. Семью об этом никто не известил! Наоборот, застройщик вводил женщину в заблуждение, что все хорошо. После судебных тяжб, длившихся полтора года, женщину с сыном признали лицами, которые не вправе претендовать на данную квартиру. Предстоит процесс выселения…

Что проверять

О необходимости проанализировать фактическое состояние в части наличия судебных и иных притязаний к компании уже было сказано. Проверить надо также:

⌘ инвестиционный контракт;

⌘ договор аренды на земельный участок;

⌘ проектную документацию на дом;

⌘ разрешение на строительство;

⌘ иные документы.

Потребуйте предъявить учредительные бумаги самой строительной компании. Вас должно интересовать:

⌘ как давно она зарегистрирована;

⌘ правомочно ли конкретное должностное лицо подписывать договора;

⌘ нужно ли согласие акционеров или учредителей на сделку;

⌘ соответствуют ли данные компании данным застройщика;

⌘ иная информация.

Не следует доверять свои кровные сбереженные неизвестным, «молодым» строительным компаниям, тем более не имеющим разрешение на строительство и предлагающим сомнительные договоры на приобретение квартиры.

Правильный договор

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Данный документ строго предписывает строительным компаниям заключать с покупателями только договоры долевого участия, которые в обязательном порядке должны регистрироваться в Регистрационных службах и оплачиваться уже после регистрации. Договоры должны иметь в качестве приложения план с обозначением места расположения квартиры, ее полную идентификацию. Заключение иных договоров недопустимо.

Однако застройщики по разным причинам (например, не имея разрешений на строительство) для привлечения денег от дольщиков, заключают различные договоры, в том числе и соинвестирования. Самым же популярным является предварительный договор купли-продажи. По его условиям дольщик выплачивает средства за квартиру, а застройщик обязуется передать ему недвижимость путем заключения основного договора купли-продажи по завершении строительства и после оформления права собственности на… компанию-застройщика.

Кот в мешке

Покупая жилье в новостройках на ранних стадиях, когда правоустанавливающая документация на дом не готова, а планировки и площади квартир не согласованы, вы решаетесь на «кота в мешке». К примеру, вносите стоимость 3-комнатной квартиры площадью 80 кв. м, а по результату строительства выяснится, что в доме вообще нет «трешек», или их площадь превышает 120 кв. м, и за излишек необходимо доплатить.

Еще опаснее двойная продажа, то есть когда квартиры отчуждаются одновременно нескольким лицам. Не спасают в подобных случаях и договоры долевого участия. Вот совсем недавняя история. В 2011 г. суд лишил квартиры дольщика, оформившего и зарегистрировавшего в 2010 г. договор долевого участия (г. Ярославль, Дзержинский район, мкр. 12). Основание — договор соинвестирования на ту же квартиру, оформленный в 2006 г. Суд отдал предпочтение соинвестору, о договоре с которым знал только застройщик, скрывший данный факт и вторично продавший квартиру по договору долевого участия.Во избежание приведенных выше рисков договор со строительной компанией следует оформлять только при наличии согласованной проектной документации и только у зарекомендовавшего себя застройщика.

Выводы

В нашем государстве приобретение помещений на первичном рынке — это скорее азартная игра «повезет — не повезет», нежели способ улучшения жилья или вложения инвестиций. Риск есть всегда, никто и никогда не даст дольщику гарантий, что все завершится благополучно. Потому деньги, выделяемые на покупку квартиры в новостройке, не должны быть последними. Другое дело, что риск можно и нужно минимизировать.

Вам также может быть интересно «Свой дом» «Деньги» на сайте Samaya.ru