Юридическая консультация: договоримся заранее

Юридическая консультация: договоримся заранее

По просьбам читателей, продолжаем разговор о покупке недвижимости. С момента принятия закона, регламентирующего сделки с квартирами в новостройках, прошло 7 лет. На бумаге дольщики защищены, на деле — нет. Все потому, что подписывают «неправильные» договоры, а недобросовестные продавцы недвижимости не несут за это никакой ответственности. Рассказать, чем опасны «предварительные договоры», мы попросили нашего эксперта Олега Сухова, адвоката Первого Столичного Юридического Центра.

Федеральный Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» вступил в силу 31 марта 2005 года. Конечно, застройщики обязаны следовать всем его положениям — как в части сбора документов на строительство, так и в части порядка заключения, регистрации и исполнения договоров долевого участия (единственно на сегодняшний день законных при сделках по продаже новостроек). Однако далеко не каждая строительная компания имеет возможность и желание действовать надлежащим образом. В обход принятого законодательства практикуется хитроумная схема привлечения денежных средств дольщиков — предварительный договор.

Без сроков

В предварительном договоре не указывают сроки завершения строительства и дату передачи квартиры в пользование покупателю. О том, когда построят дом, когда можно будет вселиться и оформить право собственности, потенциальному дольщику сообщают только на словах. Между тем слова к делу не пришьешь. Документальное фиксирование «календаря» имеет первостепенное значение при подаче иска о взыскании неустойки или о расторжении договора, если застройщик не исполняет взятые на себя обязательства, скажем, задерживает строительство. В таком случае сроки, заявленные в буклетах или любой другой рекламной продукции, не являются решающим аргументом в пользу дольщика.

mld-2012-10-predvaritelnyy-dogovor-01-2960008

Что бывает

В Москве на улице Дмитриевского в 2005–2006 гг. построили красивый жилой дом. В нем 27 квартир застройщик ЗАО «Энергостройкомплект-М» продал по предварительным договорам. Покупатели въехали в квартиры, проживали в них, оплачивали коммунальные платежи, а через 5 лет узнали, что данная недвижимость им не принадлежит, поскольку зарегистрирована на других собственников. Генерального директора ЗАО удалось привлечь к уголовной ответственности, однако это не решило проблему истцов — их выселяют на улицу.

Подобный случай не единственный. Тот же самый застройщик по той же схеме продавал квартиры в другом доме города Москвы, на ул. Генерала Глаголева. Пострадавших выявлено несколько десятков человек. Весьма нашумела история с компанией ЗАО «Астиком» и домом на Карамышевской набережной в Москве. Двойные, тройные и даже более продажи практиковались не только в столице.

Без права

Предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как договор долевого участия или инвестиционный договор, по которым можно напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право покупателю (предполагаемому дольщику) требовать заключения основного договора купли-продажи, и то, только после того, как такое право застройщик зарегистрирует на себя. В противном случае и оснований для заключения основного договора купли-продажи в пользу покупателя не возникнет.

Без регистрации

Обязательной государственной регистрации в Росреестре предварительный договор не подлежит. Это означает, что у застройщика технически есть возможность заключить неограниченное количество сделок на одни и те же помещения и принять денежные средства сразу от нескольких покупателей. Такое невозможно в отношении договора участия в долевом строительстве. Закон 214-ФЗ обязывает застройщика регистрировать его (незарегистрированный, он не имеет юридической силы и считается не заключенным) и лишь после того принимать деньги от дольщика. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион, и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект недвижимости.

Без конкретики

Площадь, планировка, этажность и прочие данные о реализуемой недвижимости, указываемые в предварительном договоре, приблизительны и могут быть изменены в процессе строительства дома. При оформлении же договора участия в долевом строительстве характеристики объекта недвижимости заранее определяются и согласовываются с проектной документацией. Точный номер квартиры, площадь, количество комнат, расположение на лестничной площадке прописываются в приложении к договору. После регистрации в Росреестре изменения невозможны.

Без ответственности

Закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательств застройщиком. К договору участия в долевом строительстве напрямую применяется и Закон «О защите прав потребителей, в том числе и в части взыскания убытков и неустойки». Совсем иначе дела обстоят с предварительным договором. Он не регулируется отдельным законодательством и сам не предусматривает штрафные санкции в отношении продавца. Получается, все решения — на усмотрение суда. Если судья согласится с доводами покупателя и применит в данном конкретном случае Закон «О защите прав потребителей», то у покупателя появится возможность стребовать убытки-неустойки.

templ-zametka-up-5116772

В соответствии с ГК РФ, предварительный договор считается заключенным на 1 год, если в нем самом не определено иное. Не обратились в положенный строк с требованиями о заключении основного договора купли-продажи — все, «в пролете». Вместе с прекращением действия предварительного договора прекращается и обязанность застройщика передать квартиру.

templ-zametka-down-1299011

Без полномочий

На практике предварительный договор заключают не только застройщики, но и другие инвестиционные и строительные компании, которые могут не иметь права на отчуждение предлагаемых к продаже помещений. Такая практика часто приводит к проблемам с признанием права собственности или вовсе исключает его оформление. Договор участия в долевом строительстве вправе заключать только застройщик. А уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права. Причем все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. Благодаря этому исключаются многие риски при покупке новостройки.

Фото: Shutterstock.com

Вам также может быть интересно «Свой дом» «Деньги» на сайте Samaya.ru