Про налоги и пошлины
При осуществлении сделок с недвижимостью граждане сталкиваются с необходимостью оплаты налогов и пошлин. Дополнительные траты предстоят как в случае купли-продажи, так и при оформлении договора мены или вступлении в наследство. Имея информацию о порядке исчисления налога, возможности получения налогового вычета, порядке предоставления льгот, можно сэкономить свои денежные средства. Рассказывает адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Доходы физических лиц подлежат налогообложению. В том числе доходы, полученные при продаже, дарении или мене недвижимого имущества. Что имеется в виду под термином «доход»? Это понятие «расшифровано» в статье 41 Налогового кодекса РФ: доходом признается экономическая выгода – необязательно в денежной, но и в натуральной форме. Только не следует думать, что человек, продавший свое единственное жилье, чтобы купить меньшую площадь и расплатиться по долгам, приравнен к частному маклеру…
Купля-продажа
НДФЛ (налог на доходы физических лиц) уплачивает продавец недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности из расчета 13 % от суммы, указанной в договоре, если он являлся собственником такого имущества менее 3 лет. Если же квартира, дом и т. д. принадлежали человеку три и более года, то согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ такой доход не облагается налогом. Но даже решив продать квартиру, купленную только вчера, сумму налога можно уменьшить. По закону, если недвижимый объект находился в собственности менее трех лет, продавец имеет право на получение налогового вычета в сумме, не превышающей 1 млн руб. Переведем на язык цифр. Например, квартира была продана за 10 млн руб.; значит, сумма, подлежащая оплате в качестве налога, рассчитывается за вычетом 1 млн руб., то есть 13 % от 9 млн руб., что равно 1170 тыс. руб.
 |
| Продав недвижимость, при оплате НДФЛ вы можете не использовать право на получение имущественного налогового вычета, а вместо этого уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов, связанных с данной сделкой. То есть при продаже дома за 25 млн руб., на покупку которого в свое время было затрачено 23 млн руб., налогоплательщик вправе оплатить 13 % лишь с разницы цен – всего с 2 млн. Но расходы придется документально подтвердить. |
 |
Мена
К договору мены применяются правила о купле-продаже (ст. 567 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Соответственно, каждая из сторон сделки обязана оплатить НДФЛ в размере 13 % от указанной в договоре цены своей недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет. Собственники жилья, владеющие им 3 и более лет, освобождаются от уплаты налога. Относительно налогового вычета и возможности уменьшить сумму облагаемого дохода на сумму расходов, направленных на приобретение имущества, действуют те же правила, что и при купле-продаже.
Есть нюансы
Вот, положим, цена недвижимости, указанная в договоре мены, равна цене, за которую такое имущество было приобретено. Например, товарищ купил квартиру за 5 млн руб., а через два года решил ее обменять и заключил договор мены, определив цену обмениваемого жилья тоже в размере 5 млн руб. Тут доход, подлежащий налогообложению, равен нулю. Стало быть, налоговая база равна нулю и человек счастливо освобождается от налога. (Согласуется с позицией, изложенной в письме Министерства финансов Российской Федерации от 23 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-545.)
|
Обычно супруги, принимая друг от друга в дар недвижимость, не спешат регистрировать переход права собственности. В будущем это может обернуться для получателя жилья серьезными материальными обременениями. Гражданин П. подарил своей жене А. дачу стоимостью 4 600 000 руб. Через два года они развелись, и супруга начала процедуру регистрации права собственности на жилое здание. Поскольку родственная связь не была сохранена до момента регистрации перехода права, налоговый орган предъявил А. требование об уплате НДФЛ в размере 598 000 руб. И совершенно справедливо. В своем решении налоговики руководствовались разъяснениями Минфина РФ от 06.04.2007 № 03-04-07-01/48. Если сделка заключена во время брака, а государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости происходит после его расторжения, одаряемый обязан оплатить налог. |
Дар и наследство
Уплачивать НДФЛ, принимая объект недвижимости в наследство, не придется (п. 18 ст. 217 НК РФ). Для дарения также предусмотрено освобождение от оплаты налога, но не всегда. Лишь в случаях, когда даритель и одаряемый являются близкими родственниками: супругами, родителями и детьми (в том числе усыновителями и усыновленными), дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами. В иных же ситуациях ставка налога составляет 13 % от стоимости имущества, указанной в тексте договора.
Регистрация собственности
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество придется оплатить государственную пошлину. При приобретении недвижимого имущества по договорам долевого участия в строительстве и т. д. (то, что в народе называется «первичное жилье»), плата на сегодняшний день составляет 1 тыс. руб. (п. 21 ст. 333.33 НК РФ). В остальных случаях, когда покупатель, наследник или сторона договора мены производят регистрацию договора или свидетельства о праве на наследство – 200 руб. (п. 27 ст. 333.33 НК РФ). Такую же сумму необходимо заплатить и за повторную выдачу свидетельства о праве собственности.
Оформление наследства
Первые расходы, которые несет наследник (еще до регистрации права собственности на новообретенную недвижимость) – пошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию. Документ оформляет нотариус, уполномоченный на открытие наследственных дел. Для детей (в том числе усыновленных), супругов, родителей, полнородных братьев и сестер наследодателя размер пошлины составит 0,3 % от стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. руб. Для других наследников – 0,6 % от стоимости, но не более 1 млн руб. Цена имущества определяется из учета инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости. При исчислении госпошлины принимается наименьшая из стоимостей. Помимо этого нотариус потребует оплату технической работы и иных расходов (от 500 до 3500 руб. за каждый документ). К примеру, для оформления свидетельства о праве на наследство 1/3 доли в квартире стоимостью 3 млн руб. сыну умершего необходимо оплатить порядка 4 тыс. руб.
При наследовании доли в праве собственности на недвижимость госпошлина исчисляется из стоимости доли
Льготы есть
От уплаты государственной пошлины за совершение нотариальных действий освобождаются:
• инвалиды I и II группы – на 50 % по всем видам нотариальных действий;
• наследники, не достигшие совершеннолетия ко дню открытия наследства, – полностью при получении свидетельства о праве на наследство во всех случаях независимо от вида наследственного имущества;
• лица, страдающие психическими расстройствами, над которыми в порядке, определенном законодательством, установлена опека – так же, как и несовершеннолетние наследники. При определенных обстоятельствах за выдачу свидетельств о праве на наследуемую недвижимость госпошлину не придется платить также вполне самостоятельным и дееспособным гражданам (физлицам).
Если вы проживали совместно со своим наследодателем на день его смерти и продолжаете проживать там, то пошлина отменяется при оформлении:
• жилого дома, земельного участка, на котором расположен жилой дом;
• квартиры или комнаты;
• долей в указанном недвижимом имуществе…
Кстати, «беспошлинно» оформляются в подобном случае и банковские вклады. Право на льготу есть и у других категорий граждан. С полным перечнем можно ознакомиться в статье 333.38 НК РФ.