Покупка «вторички»
В своих публикациях мы уже обсуждали риски приобретения недвижимости в новостройках. Но покупка жилья на вторичном рынке имеет свои сложности. Именно на эту тему мы попросили выступить нашего эксперта адвоката Олега Сухова, президента Гильдии Юристов Рынка Недвижимости.
Ежегодно тысячи людей, желающих решить свою жилищную проблему приобретением квартиры или дома на вторичном рынке, попадают в очень неприятные истории. И вот ведь какая парадоксальная ситуация: механизмы обмана остаются прежними, а жертв становится все больше и больше. Как не попасть в число пострадавших? Для начала надо изучить приемы мошенников. Итак, поговорим о том, какие риски нас могут поджидать.
Один «за» — другой «против»
При продаже доли или всего жилого помещения, принадлежащего нескольким лицам, необходимо согласие сособственников на сделку (ст. ст. 250, 253 ГК РФ, 35 СК РФ). И в этом нередко сокрыта большая проблема… Положим, квартиру продают мать и пребывающий в разводе сын. Больше собственников нет, но продаваемое жилье сегодняшние продавцы сами приобрели, когда брак сына еще не был расторгнут. Это значит, что для совершения купли-продажи ТРЕБУЕТСЯ нотариальное согласие бывшей жены (невестки). При отсутствии такого документа, по заявлению экс-супруги, сделка может быть признана недействительной, а квартира изъята у покупателя (ст. ст. 167, 301 ГК РФ). Все честно: недвижимость, приобретенная в период брака по возмездной сделке и оформленная лишь на одного из супругов, является их общей совместной собственностью, если иное не указано в брачном договоре.
|
В 1992 году супруги Дарья и Сергей получили двухкомнатную квартиру. В 1996 году их брак был расторгнут, и экс-жена сняла комнату и съехала. В 1998 году экс-муж зарегистрировал новый брак с Екатериной, которую при согласии Дарьи прописал в квартиру. В 2002 году Сергей погиб, а через 2 года Екатерина обратилась в суд с иском о признании Дарьи утратившей право пользования жилым помещением и снятии ее с регистрационного учета. Судебные повестки направлялись по месту регистрации Дарьи — в спорную квартиру, где она не проживала. Соответственно, не получая их, собственница не могла знать об идущем процессе. Заочным решением Дарья была снята с регистрационного учета, что дало Екатерине право на приватизацию и продажу квартиры. Дарья узнала о случившемся, когда квартира уже была продана. Через суд ей удалось добиться отмены заочного решения и восстановиться в правах на жилплощадь. Далее, по иску Дарьи, суд признал недействительными приватизацию и продажу недвижимости, жилье было изъято у покупателя и передано для проживания Дарье. |
Продавец болен
Одну из лидирующих позиций по признанию сделок недействительными занимают договоры, подписанные лицами преклонного возраста или страдающими алкоголизмом, наркоманией (ст. 177 ГК РФ). Именно у этих категорий граждан особенно остро и часто проявляются отклонения психики. Не только «болеющие» продавцы могут оспорить сделку. После их смерти родственники полномочны обратиться в суд с целью признания договора по отчуждению недвижимости недействительным. Если в рамках процесса судебная психолого-психиатрическая экспертиза придет к выводу о том, что на момент сделки продавец не мог до конца отдавать отчет своим действиям, не осознавал то, что он совершает продажу собственного имущества и желает ее совершать, такой договор может быть признан не имеющим силу. Результатом подобного решения станет изъятие квартиры у покупателя в пользу продавца или его наследников.
Не знал о наследстве
Законом установлен срок для принятия наследства — 6 месяцев. Но есть обстоятельства, способные послужить перераспределению наследственной собственности. Одно из них — пропуск сроков для принятия наследства по уважительной причине. Такими причинами являются отсутствие информации о смерти наследодателя, открывшемся наследстве и невозможность его принятия в установленные законом сроки, к примеру, из-за:
⌘ серьезного заболевания;
⌘ длительной командировки;
⌘ неграмотности;
⌘ сокрытия родственниками информации о смерти и наследстве;
⌘ иного (ст. 1155 ГК РФ).
При условии, если иные наследники восстановятся в правах на принадлежащее им имущество, ранее совершенные сделки с ним могут быть признаны судом недействительными, а имущество, соответственно, у покупателей изъято.
 |
| Требовать справки о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом и психдиспансерах, уже стало нормой при совершении купли-продажи недвижимости. Если сомнения в психическом здоровье продавца квартиры все равно остаются, можно пригласить в день заключения сделки врача-психиатра, который, проверив состояние продавца, даст свое заключение. И только при его положительном результате договор можно подписывать. |
 |
«Фактически унаследовал»
Не следует забывать и о таком понятии, как «фактическое вступление в наследство». Если наследство состоит из многих или нескольких вещей, объектов, предметов, то по закону достаточно иметь в пользовании лишь один из них, чтобы считаться лицом, принявшим все наследство, а соответственно, претендовать на него. Например, отец проживал в квартире, которую после его смерти оформил один из сыновей в свою собственность. Второй сын, проживая в другом городе, пользовался отцовским гаражом. При этом заявление нотариусу о вступлении в наследство второй не подавал. Использование гаража, как части наследственного имущества, однозначно свидетельствует о принятии всего наследства, в том числе квартиры, оформленной только на первого сына (ст. 1153 ГК РФ). Второй сын в любое время вправе оформить половину квартиры — при согласии брата, а при отсутствии такого согласия — по решению суда.
Хозяин-«заочник»
Типичная ситуация: некто зарегистрированный в квартире временно не проживает в ней, и это служит основанием для обращения в суд иных нанимателей жилплощади с требованиями о выселении и снятии с регистрационного учета отсутствующего. Подобные судебные процессы почти всегда проходят без участия выселяемого, который не извещается надлежащим образом. Ну а при отсутствии одной из сторон на заседании суд достаточно быстро удовлетворяет против нее требования (возражать-то некому!). В итоге временно отсутствующий снимается с регистрационного учета, квартира приватизируется без его участия на оставшихся жильцов, затем продается ими. Проблема покупателя в том, что выселенный с большой вероятностью может успешно оспорить заочное решение о снятии с регистрационного учета. При отмене заочного решения суда как приватизация помещения, так и его продажа будут считаться недействительными, а покупатель квартиры утратит на нее право собственности.